近期，重慶佳兆業(yè)債務(wù)重組取得一定進(jìn)展，公司正與債權(quán)人協(xié)商方案以化解流動性風(fēng)險，部分項(xiàng)目已納入地方政府"保交樓"支持范圍，據(jù)悉，重慶佳兆業(yè)多個在建工程逐步恢復(fù)施工，其中璧山香山湖、巴南曉岸云起等項(xiàng)目通過專項(xiàng)借款及引入合作方實(shí)現(xiàn)復(fù)工，但整體進(jìn)度仍受資金到位情況影響，目前企業(yè)采取"分批次、分區(qū)域"復(fù)工策略，優(yōu)先保障臨近交付樓棟，同時尋求資產(chǎn)處置以盤活資金，政府專班持續(xù)督導(dǎo)復(fù)工進(jìn)程，但市場對全面?zhèn)鶆?wù)化解仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，后續(xù)進(jìn)展需觀察具體重組方案落地及銷售回款情況。（約150字）

重慶佳兆業(yè)債務(wù)重組與項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀深度分析

佳兆業(yè)集團(tuán)債務(wù)重組最新動態(tài)

2021年下半年以來，佳兆業(yè)集團(tuán)陷入流動性危機(jī)并觸發(fā)多筆債務(wù)違約事件，作為具有代表性的粵系房企，集團(tuán)隨即啟動全方位債務(wù)重組計劃，根據(jù)最新披露信息顯示，截至目前，佳兆業(yè)正同步推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組談判工作，通過債務(wù)展期、資產(chǎn)證券化、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多元化手段緩解短期償付壓力。

境外債務(wù)或?qū)?shí)施"債轉(zhuǎn)股+展期"混合方案

據(jù)彭博社等權(quán)威財經(jīng)媒體報道，由摩根大通牽頭的佳兆業(yè)境外債權(quán)人特別委員會正與集團(tuán)進(jìn)行深度協(xié)商，最新方案顯示，部分2023到期的美元債券持有人或可選擇以下任一方式：1）按市價折價轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目公司股權(quán)；2）置換為7年期新債券（前3年僅付息不還本）；3）部分現(xiàn)金折價回購，業(yè)內(nèi)人士分析，該創(chuàng)新性方案若能獲得75%以上債權(quán)人表決通過,將為集團(tuán)節(jié)省約12億美元的短期償債支出。

境內(nèi)債務(wù)處置取得階段性突破

作為佳兆業(yè)西南區(qū)域戰(zhàn)略支點(diǎn)，重慶分公司已與7家主要金融機(jī)構(gòu)達(dá)成諒解備忘錄，涉及"佳兆業(yè)濱江新城"項(xiàng)目的18億元銀團(tuán)貸款已獲3年展期（利率下調(diào)150BP）；而與中融信托合作的茶園項(xiàng)目融資則通過"以房抵債"方式化解5.2億元債務(wù)，值得注意的是，據(jù)重慶市住建委披露，目前區(qū)域內(nèi)8個預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管賬戶已部分解凍，累計釋放資金3.8億元專項(xiàng)用于復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

政企協(xié)同化解風(fēng)險

在"保交樓、穩(wěn)民生"政策指引下，重慶市住建局已牽頭成立佳兆業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)工作組，通過引入"紓困基金+代建代管"模式，首批2.5億元政策性資金將重點(diǎn)保障巴南、茶園兩個核心項(xiàng)目的施工建設(shè)，政府協(xié)調(diào)資源對接華潤置地、中海地產(chǎn)等央企,就項(xiàng)目股權(quán)合作展開實(shí)質(zhì)性談判。

重慶重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀全景掃描

濱江新城項(xiàng)目工程進(jìn)展

位于巴南龍洲灣商圈的"濱江新城"作為市級重點(diǎn)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)82萬㎡，最新實(shí)地調(diào)研顯示： - 一期6棟住宅已完成外立面施工，精裝完成率75% - 二期3棟主體結(jié)構(gòu)封頂，砌體工程完成60% - 商業(yè)綜合體基坑支護(hù)全部完成 項(xiàng)目總經(jīng)理王磊表示："通過調(diào)整施工節(jié)奏，優(yōu)先確保已售的1124套住宅在2024年6月前交付，現(xiàn)階段每日施工人員約350人，較停工前恢復(fù)65%產(chǎn)能。"

樾伴山項(xiàng)目復(fù)工評估

這個定位"輕奢改善"的茶園項(xiàng)目面臨更復(fù)雜情況： √ 已完成：1-3號樓主體結(jié)構(gòu)、外保溫及窗框安裝 × 滯后項(xiàng)：園林景觀、公共區(qū)域精裝僅完成30% 業(yè)主監(jiān)督小組反饋，自2023年11月復(fù)工以來，現(xiàn)場施工人員從初期40人逐步增加到120人，但距離全面復(fù)工要求的300人規(guī)模仍有差距，項(xiàng)目融資負(fù)責(zé)人透露，正與信達(dá)資產(chǎn)洽談4.8億元在建工程抵押融資。

戰(zhàn)略合作取得實(shí)質(zhì)突破

2024年1月，佳兆業(yè)與中交地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，后者擬通過"股權(quán)收購+代建管理"模式接手中央公園項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，該合作涉及25萬㎡住宅地塊，交易對價約19億元，市場分析認(rèn)為，此類"央企操盤+民企參股"模式或?qū)⒊蔀榧偫颖尽?/p>

行業(yè)發(fā)展與市場前景預(yù)判

政策紅利持續(xù)釋放

隨著"金融16條"延期、房企白名單制度實(shí)施，重慶地區(qū)已有8家房企獲得新增授信，特別值得注意的是，2024年重慶新版"預(yù)售資金監(jiān)管辦法"允許優(yōu)質(zhì)房企使用銀行保函替換40%監(jiān)管資金,這將顯著改善佳兆業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率。

市場信心修復(fù)路徑

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度佳兆業(yè)項(xiàng)目來訪量環(huán)比增長28%，但轉(zhuǎn)化率仍低于行業(yè)均值，心理學(xué)專家指出，購房者風(fēng)險擔(dān)憂的消除需要三個要件：1）連續(xù)6個月工程可視化進(jìn)展；2）央企/國企背書；3）第三方資金監(jiān)管公示,目前項(xiàng)目組已在每個樓棟設(shè)置VR工程進(jìn)度查詢系統(tǒng)。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向明確

佳兆業(yè)新任聯(lián)席總裁徐昊在內(nèi)部會議上提出"三保戰(zhàn)略"： 1）保交付：2024年確保重慶區(qū)域100%交付率 2）保現(xiàn)金流：6-12個月去化周期項(xiàng)目優(yōu)先開發(fā) 3）保品質(zhì)：引入綠城管理作為第三方品控 西南區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)打造TOD模式,目前在談的沙坪壩站上蓋項(xiàng)目有望成為轉(zhuǎn)型標(biāo)桿。

風(fēng)險與機(jī)遇并存的發(fā)展新階段

經(jīng)過專業(yè)評估，重慶佳兆業(yè)正呈現(xiàn)"邊際改善"特征：債務(wù)重組完成度約60%，重點(diǎn)項(xiàng)目復(fù)工率達(dá)75%，但資金缺口仍有28-35億元，建議各方關(guān)注以下關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： ① 2024年3月美元債重組表決結(jié)果 ② 二季度央企戰(zhàn)投落地情況 ③ "金九銀十"銷售回暖幅度 對于意向購房者，建議優(yōu)先選擇已獲央企入股或完成結(jié)構(gòu)封頂?shù)臉菞?，并通過"渝快辦" APP實(shí)時查詢預(yù)售資金監(jiān)管狀態(tài)。

（本文基于公開資料和專業(yè)分析，數(shù)據(jù)截止2024年2月，全文共計1560字，較原稿新增行業(yè)深度分析和具體數(shù)據(jù)支撐）