常熟土拍市場近日熱度攀升，多宗優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)房企激烈競逐，城北片區(qū)一宗住宅用地經(jīng)過超20輪競價，由某頭部房企以溢價15%摘得，樓面價創(chuàng)區(qū)域近兩年新高；另一宗位于南部新城的商住混合用地也吸引多家房企參與，最終成交價較起拍價上浮12%，業(yè)內(nèi)人士分析，核心地段土地爭奪戰(zhàn)再現(xiàn)，反映出部分開發(fā)商對長三角重點縣級市后期樓市持樂觀態(tài)度，疊加近期房貸利率下調(diào)等政策利好，市場信心有所修復，但亦有觀點指出，本次溢價成交地塊多位于配套成熟片區(qū)，非核心區(qū)地塊仍以底價成交為主，分化態(tài)勢持續(xù)，全面回暖仍需觀察后續(xù)供需關系及去化表現(xiàn)。
地價背離暗藏玄機，國資與民企博弈新局
常熟市自然資源和規(guī)劃局最新數(shù)據(jù)顯示,本月5宗涉宅用地成交呈現(xiàn)顯著分化態(tài)勢。城北片區(qū)2023A-01地塊經(jīng)過23輪激烈競價，最終由某國資房企以5.8億元成功摘牌，成交樓面價9800元/㎡，溢價率達12%，創(chuàng)下片區(qū)年內(nèi)新高；與之形成鮮明對比的是，南部新城2023B-03地塊雖處規(guī)劃新城核心區(qū)，卻僅以掛牌起始價被本土民營房企競得，這種冰火兩重天的局面，既暴露出開發(fā)商對成熟板塊的價值共識，也反映出市場對新興區(qū)域開發(fā)周期存有的疑慮。
值得玩味的是,本次競拍陣營呈現(xiàn)"央企+民企"的多元化格局：除保利發(fā)展、招商蛇口等頭部央企持續(xù)加碼外，常熟本地的中銳、琴川等中小開發(fā)商也積極參與競標，這種多層次市場主體同臺競技的現(xiàn)象，或?qū)橥恋厥袌鲎⑷胄碌幕盍σ蜃印?/p>
三重動能驅(qū)動：解碼土拍回暖的深層邏輯
- 政策組合拳顯效：繼6月推出"最高80萬元人才購房補貼+公積金貸款額度提升至100萬元"政策包后，常熟商品住宅去化周期已從年初的18個月壓縮至14個月，庫存消化速度超預期，為房企補倉提供基本面支撐；
- 基建紅利釋放：隨著通蘇嘉甬高鐵常熟西站全面施工，以及蘇州軌交10號線（常熟段）完成地質(zhì)勘探，高鐵新城輻射區(qū)已成為價值高地，本次溢價地塊恰處"雙軌交匯"的黃金半徑3公里范圍內(nèi)；
- 調(diào)控松綁刺激：相較2022年"限地價+限房價"雙限政策，今年土拍取消新房銷售指導價，給予開發(fā)商15%-20%的價格浮動空間，顯著改善了項目盈利預期。
市場走向研判：從規(guī)模競賽到價值深耕的轉型陣痛
多位業(yè)內(nèi)人士向筆者指出,當前市場正在經(jīng)歷三大范式轉變：
- 從"不計成本"到"精算邏輯"：TOP30房企普遍要求新項目IRR（內(nèi)部收益率）不低于12%，較2021年提升4個百分點，直接導致容積率1.5以下的低密地塊占比提升至65%；
- 從"單一開發(fā)"到"城市運營"：以經(jīng)開區(qū)2023C-02地塊為例，除住宅建設外，競得方需配建6000㎡鄰里中心及12班幼兒園，并要求商業(yè)部分自持不低于5年；
- 從"同質(zhì)化競爭"到"產(chǎn)品主義"：仁恒、金地等房企已著手在文化片區(qū)布局"第四代住宅"，通過垂直綠化、共享露臺等創(chuàng)新設計提升產(chǎn)品溢價。
置業(yè)策略建議：把握板塊輪動中的結構性機會
基于本次土拍傳遞的市場信號,購房者可重點關注兩維度機會：
- 成熟板塊的價值重估：城北片區(qū)與文化片區(qū)新拍地塊樓面價已接近萬元關口，在"地價錨定效應"下，周邊在售項目存在5%-8%的價格上調(diào)空間；
- 潛力新城的錯位機遇：南部新城當前地價尚處價值洼地，隨著數(shù)字科技新城、三甲醫(yī)院等配套陸續(xù)落地，首期項目價格優(yōu)勢或?qū)⒅鸩絻冬F(xiàn)。
常熟此輪土拍恰似微觀中國地產(chǎn)的活樣本,既展現(xiàn)出政策松綁帶來的短期回暖，又揭示了行業(yè)轉型的長期趨勢，據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點房企在常熟的新增土儲權益占比已提升至82%，較去年提高17個百分點，這種"重倉核心城市"的戰(zhàn)略調(diào)整，或?qū)⒊蔀橄掳肽陿鞘凶呦虻年P鍵觀測指標。（全文約920字）
注：本文采用數(shù)據(jù)截至2023年8月15日，部分信息源自企業(yè)訪談，具體以政府公示為準。
