】北京市西城區(qū)近日公布白塔寺街區(qū)騰退更新進(jìn)展，通過"申請(qǐng)式退租"模式已完成3期工程，惠及1100余戶居民，該項(xiàng)目創(chuàng)新采用"自愿搬遷+適度疏解"原則，在保留70%原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行風(fēng)貌修復(fù)，既改善民生又延續(xù)元大都胡同肌理，文物部門同步對(duì)妙應(yīng)寺白塔開展三維掃描監(jiān)測(cè)，構(gòu)建數(shù)字孆產(chǎn)保護(hù)體系，專家指出，該案例通過"微更新"策略平衡了歷史風(fēng)貌保護(hù)與現(xiàn)代化設(shè)施升級(jí)矛盾：保留街區(qū)內(nèi)21處文保單位的同時(shí)，植入文創(chuàng)空間與智慧社區(qū)系統(tǒng)，形成"共生院"模式，為老城更新提供了"保護(hù)區(qū)不搞大拆大建"的北京方案，彰顯了文化遺產(chǎn)活態(tài)傳承的城市治理智慧。

白塔寺片區(qū)更新紀(jì)實(shí)

作為北京西城區(qū)最具代表性的歷史文化地標(biāo)之一，白塔寺（妙應(yīng)寺）及其周邊胡同區(qū)域承載著近八百年的城市記憶，近年來，隨著首都城市更新戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，白塔寺片區(qū)騰退與改造工程持續(xù)引發(fā)社會(huì)關(guān)注，2024年，該項(xiàng)目進(jìn)入關(guān)鍵實(shí)施階段，涉及騰退范圍擴(kuò)大、補(bǔ)償方案優(yōu)化以及區(qū)域功能重塑等多方面進(jìn)展，本文將全面梳理最新動(dòng)態(tài),深入分析如何在歷史風(fēng)貌保護(hù)與現(xiàn)代化城市發(fā)展中尋求平衡點(diǎn)。

白塔寺騰退的歷史背景與項(xiàng)目起源

白塔寺文化保護(hù)區(qū)位于西城區(qū)阜成門內(nèi)大街核心地段，其地標(biāo)性建筑——妙應(yīng)寺白塔始建于元至元八年（1271年），由尼泊爾工藝家阿尼哥主持修建，不僅是北京現(xiàn)存最古老的藏傳佛教塔式建筑，更是元大都城市規(guī)劃的重要見證，周邊分布著宮門口系列胡同、安平巷等傳統(tǒng)民居群落，建筑年代多以清末民初為主，形成了典型的"寺塔-胡同"共生格局。

隨著城市發(fā)展，這片區(qū)域面臨著多重挑戰(zhàn)：基礎(chǔ)設(shè)施老化，約65%的房屋不具備獨(dú)立衛(wèi)生間；建筑密度高達(dá)83%，消防通道堵塞問題突出；常住人口中60歲以上老人占比超過40%，生活便利性持續(xù)下降，為此，北京市政府于2015年啟動(dòng)"白塔寺再生計(jì)劃"，采取"自愿騰退、漸進(jìn)更新"的創(chuàng)新模式,力求在改善民生與保護(hù)歷史風(fēng)貌之間找到最佳平衡點(diǎn)。

2024年騰退工作最新進(jìn)展全解析

騰退范圍擴(kuò)展與階段性成果

根據(jù)西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)2024年第一季度工作報(bào)告顯示，白塔寺片區(qū)騰退工程已進(jìn)入深度實(shí)施階段，今年重點(diǎn)推進(jìn)區(qū)域包括宮門口東岔、西岔、北岔三條主胡同及安平巷文化保護(hù)區(qū)，總占地面積約12.8公頃，涉及居民802戶，截至4月底，簽約率已達(dá)73.5%，較去年同期提升19個(gè)百分點(diǎn)，其中宮門口西岔簽約進(jìn)度最快，已完成89%的住戶騰退。

項(xiàng)目實(shí)施采用分區(qū)推進(jìn)策略，將整個(gè)片區(qū)劃分為A（核心保護(hù)區(qū)）、B（風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)）、C（綜合整治區(qū)）三個(gè)等級(jí)，值得關(guān)注的是，2024年新增了對(duì)白塔寺東側(cè)傳統(tǒng)商業(yè)帶的騰退規(guī)劃，這些始建于民國時(shí)期的臨街商鋪將經(jīng)過專業(yè)評(píng)估后,部分保留改造為特色文化商業(yè)設(shè)施。

補(bǔ)償機(jī)制創(chuàng)新與安置方案細(xì)化

經(jīng)過多輪政策調(diào)整,2024年補(bǔ)償方案呈現(xiàn)三大亮點(diǎn)：

1. 貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化：建立與西城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)掛鉤的調(diào)節(jié)機(jī)制，當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)為13.2-15.8萬元/平方米（視房屋性質(zhì)、區(qū)位系數(shù)而定），較2020年標(biāo)準(zhǔn)上浮18%，創(chuàng)新性引入"面積獎(jiǎng)勵(lì)"政策，對(duì)前30%簽約住戶給予3-5%的額外補(bǔ)償面積。

2. 安置房源多元化：除原有的昌平東小口、大興團(tuán)河等安置社區(qū)外，新增豐臺(tái)分鐘寺、房山長陽等5處交通便利的房源點(diǎn)，全部為地鐵沿線項(xiàng)目，特別為老年居民配置了石景山首鋼園附近的全齡友好社區(qū),配備適老化設(shè)施。

3. 回遷政策精準(zhǔn)化：對(duì)47處具有保護(hù)價(jià)值的傳統(tǒng)四合院實(shí)施"一院一策"，允許符合條件（連續(xù)居住20年以上且為直管公房承租人）的居民選擇修繕回遷，回遷居民僅需承擔(dān)15-20%的改造成本,政府提供20年長期低息貸款。

實(shí)施過程中的民意訴求與應(yīng)對(duì)措施

項(xiàng)目推進(jìn)中也反映出若干民生關(guān)切：約23%的受訪居民對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)安置存在通勤顧慮；部分私房產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為補(bǔ)償評(píng)估未充分體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值；個(gè)別共居院落因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜導(dǎo)致騰退擱置，針對(duì)這些情況,實(shí)施主體北京西城投資有限公司采取了以下措施：

• 開通6條免費(fèi)接駁班車線路，連接主要安置區(qū)與市區(qū)就業(yè)中心
• 引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核爭(zhēng)議房產(chǎn)價(jià)值
• 設(shè)立"院落協(xié)調(diào)專員"處理特殊產(chǎn)權(quán)問題
• 每月15日舉行"騰退政策說明會(huì)"進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答疑

騰退后區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖與文化再生策略

空間功能重構(gòu)與歷史風(fēng)貌修復(fù)

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公示的《白塔寺文化保護(hù)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（2024-2030）》，騰退區(qū)域?qū)⑿纬?一核三帶多節(jié)點(diǎn)"的空間格局：

1. 白塔寺核心展示區(qū)：拆除違建約6800平方米，恢復(fù)元代寺界輪廓，打造環(huán)形文化展示帶，妙應(yīng)寺山門前廣場(chǎng)將由現(xiàn)有1800平方米擴(kuò)建至3500平方米,重現(xiàn)歷史規(guī)制。

2. 胡同文化體驗(yàn)帶：保留宮門口頭條至五條的胡同肌理，對(duì)62處傳統(tǒng)院落實(shí)施"修舊如舊"改造，植入現(xiàn)代功能，如宮門口二條3號(hào)院將改造為"胡同建筑博物館"。

3. 非物質(zhì)文化遺產(chǎn)軸線：沿安平巷設(shè)置剪紙、皮影等8個(gè)非遺大師工作室,定期舉辦傳統(tǒng)匠人駐場(chǎng)活動(dòng)。

4. 社區(qū)服務(wù)節(jié)點(diǎn)：在騰退空間嵌入4處"鄰里驛站"，集合便民超市、社區(qū)醫(yī)療等功能,服務(wù)半徑不超過300米。

文化業(yè)態(tài)植入與活力再生

區(qū)別于傳統(tǒng)的旅游景區(qū)開發(fā)模式，白塔寺片區(qū)特別強(qiáng)調(diào)"活態(tài)保護(hù)"理念：

• 文化生產(chǎn)功能：引入中央美院城市設(shè)計(jì)分院設(shè)立"白塔寺創(chuàng)新中心"，吸引20余家文化創(chuàng)意企業(yè)入駐
• 分時(shí)共享空間：試點(diǎn)"院落時(shí)間銀行"計(jì)劃，白天作為文創(chuàng)空間，晚間回歸居住功能
• 數(shù)字賦能保護(hù)：利用三維掃描技術(shù)建立白塔寺數(shù)字孿生模型，開發(fā)AR導(dǎo)覽系統(tǒng)
• 社區(qū)記憶工程：系統(tǒng)采集居民口述歷史，建立"聲音博物館"保存社區(qū)記憶

多維視角下的專業(yè)見解與趨勢(shì)展望

學(xué)界與業(yè)界的深度觀察

文化遺產(chǎn)保護(hù)專家、清華大學(xué)建筑學(xué)院呂舟教授指出："白塔寺項(xiàng)目首創(chuàng)的'針灸式更新'做法值得推廣，它對(duì)歷史街區(qū)的干預(yù)控制在8%以下，遠(yuǎn)低于同類項(xiàng)目平均水平。"他特別肯定了對(duì)非保護(hù)院落采取的"功能置換而非拆除重建"策略。

城市經(jīng)濟(jì)研究者、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)王暉副教授分析："該區(qū)域更新后可能產(chǎn)生'文化乘數(shù)效應(yīng)'，初步測(cè)算每投入1元文化保護(hù)經(jīng)費(fèi)，將帶動(dòng)周邊區(qū)域4-6元的經(jīng)濟(jì)增值，關(guān)鍵在于避免過度商業(yè)化稀釋文化純度。"

社區(qū)規(guī)劃實(shí)踐者、北京大柵欄更新計(jì)劃負(fù)責(zé)人賈蓉強(qiáng)調(diào)："需要建立更長久的社區(qū)營造機(jī)制，建議成立由原住民、新業(yè)主和政府三方組成的'街區(qū)共治委員會(huì)'，共同決策公共空間使用。"

項(xiàng)目實(shí)施面臨的持續(xù)挑戰(zhàn)

1. 資金平衡難題：按照現(xiàn)行規(guī)劃，項(xiàng)目總投資約58億元，而文化用地開發(fā)收益有限，需探索可持續(xù)的"文保-商業(yè)"平衡模式。

2. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)空白：對(duì)民國時(shí)期簡(jiǎn)易樓的改造尚無明確規(guī)范,部分建筑存在結(jié)構(gòu)加固與風(fēng)貌保持的兩難選擇。

3. 社會(huì)融合壓力：預(yù)計(jì)將有40%的原住民遷回,如何避免社區(qū)社會(huì)結(jié)構(gòu)斷層需要精心設(shè)計(jì)。

未來三年的關(guān)鍵發(fā)展節(jié)點(diǎn)

• 2024年三季度：完成核心區(qū)騰退簽約，啟動(dòng)首期10個(gè)院落的示范改造
• 2025年：白塔寺周邊環(huán)境整治工程竣工，配合北京中軸線申遺迎檢
• 2026年：片區(qū)整體亮相，承辦北京國際設(shè)計(jì)周主會(huì)場(chǎng)活動(dòng)
• 2027年：完成全部功能調(diào)試，申報(bào)"國家歷史文化保護(hù)傳承示范案例"

城市更新浪潮下的思考與啟示

白塔寺片區(qū)騰退改造工程折射出當(dāng)代中國特大城市中心區(qū)更新的典型困境與創(chuàng)新實(shí)踐，2024年作為項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵年份，既展現(xiàn)了政府部門在政策精細(xì)化方面的進(jìn)步，也暴露出歷史文化區(qū)更新的復(fù)雜性和長期性,該項(xiàng)目至少為我們提供三點(diǎn)啟示：

其一，歷史街區(qū)的價(jià)值評(píng)估需要突破單純的經(jīng)濟(jì)維度，建立包含文化基因傳承、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)維系、城市記憶延續(xù)等在內(nèi)的綜合指標(biāo)體系。

其二，城市更新應(yīng)建立彈性機(jī)制，如白塔寺項(xiàng)目首創(chuàng)的"動(dòng)態(tài)容積率調(diào)節(jié)""功能混合引導(dǎo)"等政策工具,允許根據(jù)實(shí)施效果進(jìn)行適度調(diào)整。

真正成功的城市更新是人的更新，需要構(gòu)建貫穿項(xiàng)目全周期的公眾參與渠道,讓多元主體都能在街區(qū)重生過程中找到歸屬感。

（全文約3100字）

深度閱讀與參考資源

1. 政策文件

   • 《北京歷史文化名城保護(hù)條例》2021年修訂版
   • 《西城區(qū)城市更新實(shí)施意見（2023-2025）》

2. 對(duì)比研究

   • 上海田子坊與白塔寺更新模式比較分析
   • 日本京都"町家再生"經(jīng)驗(yàn)借鑒

3. 實(shí)地探訪指南

   • 白塔寺片區(qū)現(xiàn)存最具價(jià)值的10個(gè)特色院落
   • 騰退區(qū)域周邊值得關(guān)注的5家胡同咖啡館

信息更新時(shí)間：2024年5月19日
數(shù)據(jù)來源：北京市西城區(qū)人民政府官網(wǎng)、北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院公開報(bào)告