2016年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控下呈現(xiàn)出波動(dòng)性上漲的態(tài)勢(shì)，政府通過(guò)限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等措施，試圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，由于供需矛盾、投資炒作等因素，部分城市房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，隨著“租購(gòu)并舉”政策的推進(jìn)，租賃市場(chǎng)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，隨著政策進(jìn)一步深化和調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重質(zhì)量和效益，而非單純追求規(guī)模和速度，隨著人口老齡化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，對(duì)于購(gòu)房者和投資者而言，需要密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)變化，理性投資，避免盲目跟風(fēng)。

從“去庫(kù)存”到“防泡沫”的轉(zhuǎn)變

2016年初，隨著“新國(guó)五條”的出臺(tái)，國(guó)家明確了“去庫(kù)存”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)，旨在通過(guò)降低首付比例、放寬購(gòu)房限制等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)引發(fā)了政策層面的擔(dān)憂，特別是進(jìn)入三季度以后，中央政府開(kāi)始調(diào)整策略，從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“防泡沫”,通過(guò)一系列組合拳進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。

• 限購(gòu)升級(jí)：多個(gè)熱點(diǎn)城市如北京、上海、深圳等相繼升級(jí)限購(gòu)政策，提高非戶籍人口購(gòu)房門檻，限制購(gòu)房套數(shù),有效遏制了投資投機(jī)性需求。
• 信貸收緊：銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次上調(diào)個(gè)人房貸利率，縮短貸款周期，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房企融資的監(jiān)管,減少資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
• 土地政策調(diào)整：部分城市減少土地供應(yīng)量，特別是熱門地段的住宅用地，以控制地價(jià)上漲,間接穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

市場(chǎng)表現(xiàn)：量?jī)r(jià)齊升后的回調(diào)趨勢(shì)

2016年上半年，得益于寬松的信貸環(huán)境和積極的政策刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，成交量與成交價(jià)格雙雙上漲，隨著調(diào)控政策的逐步加碼,市場(chǎng)在第三季度開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)跡象。

• 成交量變化：一季度全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)近30%，但隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，二季度開(kāi)始成交量逐漸回落,至下半年已明顯放緩。
• 價(jià)格走勢(shì)：上半年房?jī)r(jià)普遍上漲10%-20%，部分熱點(diǎn)城市漲幅更高，但進(jìn)入下半年后，受政策影響和市場(chǎng)預(yù)期變化，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到一定控制,部分城市甚至出現(xiàn)小幅下跌或停滯。
• 庫(kù)存情況：雖然“去庫(kù)存”政策初見(jiàn)成效，但受制于高房?jī)r(jià)和購(gòu)房門檻提高,部分城市特別是三四線城市的去庫(kù)存壓力依然較大。

熱點(diǎn)城市與區(qū)域分化明顯

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征，一線城市及部分二線城市由于人口流入、教育資源集中等因素，依然保持較高的市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)水平；而部分三線及以下城市則面臨去庫(kù)存壓力和房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

• 一線城市：北京、上海、廣州、深圳等一線城市由于資源高度集中，購(gòu)房需求旺盛，盡管政策調(diào)控嚴(yán)厲,但高端住宅市場(chǎng)依然堅(jiān)挺。
• 二線城市：如杭州、南京、武漢等城市因產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口導(dǎo)入策略的推動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持活躍狀態(tài),但同樣受到政策影響出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。
• 三線及以下城市：受制于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口外流的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為疲軟,去庫(kù)存任務(wù)艱巨。

未來(lái)趨勢(shì)：穩(wěn)定與分化并存

展望2017年及未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“穩(wěn)”將成為關(guān)鍵詞，在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一基本定位下,政策將更加注重長(zhǎng)效機(jī)制的建立和市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

• 長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)：預(yù)計(jì)將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需關(guān)系；加快建立多主體供給、多渠道保障的住房制度，滿足不同層次、不同需求的住房需求。
• 市場(chǎng)分化持續(xù)：一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市將繼續(xù)保持穩(wěn)定或溫和上漲態(tài)勢(shì)；而大部分三線及以下城市則需繼續(xù)面對(duì)去庫(kù)存和調(diào)整的壓力。
• 金融監(jiān)管加強(qiáng)：為防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融監(jiān)管將更加嚴(yán)格,特別是對(duì)房企融資和個(gè)人房貸的監(jiān)管力度將進(jìn)一步加大。
• 技術(shù)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新：隨著科技的發(fā)展，智能家居、智慧社區(qū)等概念將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí),提升居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)。